こんにちは、タカヒサです。
今回は、私が最初に購入した「都内区分マンション」の運営実績について公開します。
購入の経緯
今からおよそ12年前、いまと比べて年収が少なかった頃に上司からの誘いで購入しました。
当時でも「新築区分マンションは儲からない」という話もすでにあったのかもしれませんが、私自身の勉強不足で判断できず、営業トークに流されてしまったこと、また上司からの紹介だったこともあり購入することになりました。
とはいえ「都内の新築、山手線内、駅徒歩1分」という条件だったため、「所有する」ということ自体に魅力を感じてしまっていたことは否めません。
物件概要
- 購入時期：2013年
- 所在地：東京都内（23区内）、山手線内の某地下鉄駅から徒歩1分
- 種別：ワンルーム区分マンション
- 築年数：新築で購入（現在築12年）
- 面積：約30㎡
購入額と融資条件
- 購入価格：約3,000万円
- 自己資金：約50万円
- 借入額：約3,000万円（フルローン）
- 金利：約2.0％（変動、当時の融資条件）
- 返済期間：35年
- 金融機関：信販系
- 現時点の残債：約2,200万円
運営実績（現在までの状況）
- 家賃収入：約11万円／月
- ローン返済：約10万円／月
- 管理費・修繕積立：約1.8万円／月
- 固定資産税：月割で約0.7万円
キャッシュフロー：約▲1.5万円／月（マイナス）
購入から今まで、ずっと赤字が続いています。
ただし「毎月1〜2万円程度のマイナス」だったため、大きく意識せず放置してしまいました（現実から目をそらしていた、と言ってもいいかもしれません）。
放置からの「まさかの展開」
不動産投資としては「全然儲からない」というのが現実です。
当時、少しでも勉強していたら、おそらく区分マンションを買うことはなかったでしょう。
それでも「損失が小さいから」と現実から逃げていたのが正直なところ。
しかし、ここ数年で都内マンション価格が異常に上がったことにより、大きな含み益が発生しました。
これを狙っていたと言えたらカッコいいんですが、完全に想定外のラッキーパンチです。
現時点で売却すれば、これまでの赤字をすべて相殺できるどころか、ローン残債を返してもプラスが出る状況です。
実際に管理会社へ査定を依頼したところ、売却価格はおよそ3,200〜3,300万円との見立てでした。
単純計算すると、残債2,200万円を返済した後におよそ1,000万円強ほどの余裕が手元に残る見込みです。
ただし実際には、不動産会社への仲介手数料（売却額の約3％＋6万円＋消費税）や、譲渡所得税などの税金が差し引かれるため、実際に手元に残るのはおおよそ700万〜800万円程度になると見込まれます。さらに、12年間で毎月▲1.5万円ほどの赤字を累計すると約200万円の持ち出し、加えて自己資金50万円を投じているため、トータルで考えると実質的な投資成果はおおよそ500万円程度のプラスといった水準になります。
投下した資金（自己資金50万円＋累計赤字200万円＝約250万円）に対しては、約2.0倍の成果となり、損は免れそうな状況です。
課題・気づき
- キャッシュフローは出ない：購入当初からずっとマイナス。給与で補填するしかない。
- 再現性がない成功：含み益は相場上昇のおかげで、自分の実力ではない。
- 精神的なリスク：失敗を直視せず「まぁいいか」で放置してしまった。
- 出口戦略：売却すれば利益が出る状況だが、今はまだ保有中。今後の判断が課題。
まとめ
この区分マンション投資は、はっきり言えば「失敗投資」でした。
ただし都内の異常な価格上昇という追い風があり、結果的にはプラスで終えられそうです。
教訓としては：
- キャッシュフローが出ない物件は投資というより投機
- 相場頼みは再現性がない
- 最初の物件こそ慎重に選ぶべき
この経験があったからこそ、次に購入した築古アパートでは「実際にキャッシュが残るか」を最重視しました。
