こんにちは、タカヒサです。
これまでに区分マンションと築古アパートを運営してきましたが、「買ったら順調に収益が入る」と思っていたのは大きな誤解でした。
実際には、運営の中で多くの苦労や予想外の出費に直面しています。今回はその体験を共有したいと思います。
空室が埋まらないときの苦労
築古アパートでは、入居が決まるときは早いのですが、決まらないときは数ヶ月、時には1年近く空室が続くこともありました。その間は家賃収入がゼロ。
例えば、家賃5万円の部屋が半年空いた場合、それだけで約30万円のマイナスです。
正直、その通知を受けるたびに「不動産なんてやめたい」と思ったこともあります。
最初の2年間は常に満室だったので、『満室が当たり前』と思い込んでいました。
しかし3年目に入って2部屋同時に空き、それが半年以上埋まらず非常に焦った経験があります。
その後も空室が出ればある程度は埋まりますが、場所的にすぐ埋まることは少なく、空室には慣れましたが『常に満室を前提にしない方が良い』と痛感しました。
修繕費がかさんだときの衝撃
実際に不動産運用を始めて想定外だったことのひとつとして、退去後の原状回復が思ったより費用がかかるということを知りました。
特にファミリー向けで広めの部屋で築古なので、毎回安くても20万以上はかかります。
さらに、非常に長く住んでいただいた方が退去した時には、1部屋で100万円近い修繕費がかかったこともありました。
その時は『修繕せずに貸さない部屋にする』という選択肢も頭をよぎりましたが、空室があること自体が建物にとってもよくないし、他の住民の方々にとっても気持ちの良い状態ではありません。
最終的には赤字覚悟で修繕することにしました。「黒字のはずが赤字」という現実は想像以上に精神的に堪えました。
管理会社とのやり取り
管理会社は非常に優秀で、客付けもその地域ではかなり強く、安心して任せられています。
数万程度の軽い修繕の見積もりについても、私は許可を出さずにお任せすることにしており、その分日々の運営は非常に楽になっています。
ただし費用はやや高めで、その理由を聞いたところ「信頼できない業者も多い中で、安全性を重視するとコストが上がる」とのことでした。
私は物件まで車で3〜4時間かかるため頻繁に足を運ぶのは難しく、少し高くても安心して任せられる方を選んでいます。
リスクと安心感のバランスを考えた上で、この関係性には満足しています。
大規模修繕について
ここ数年は大規模修繕を行っていませんが、いよいよ今年から来年にかけて実施する必要が出てきました。
建物がやや大きめなので費用は相当かかる見込みで、正直胃が痛くなるような金額です。
ただ、築古でもあるためここで手を抜くと最終的に建物の価値を失ってしまう可能性が高く、必要な投資だと考えています。
結果として近々、新たに大きめの借入を行う予定です。
このテーマについては別の記事で詳しくお伝えしたいと思います。
そこから学んだことと対策
- 空室：最初の満室が当たり前という思い込みが大きな失敗でした。空室は必ず発生する前提で資金繰りを設計し、半年以上の空きも想定した余裕資金を持つ。
- 修繕：退去時の原状回復から大規模修繕まで、突発的な支出は必ずある。毎月のキャッシュフローだけで安心せず、修繕積立を別枠で準備することが必要。
- 管理会社：丸投げは危険ですが、すべて自分で管理するのも現実的ではない。信頼できる会社を選び、費用は高めでも安心と安全を優先する。
- 大規模修繕：将来の大きな支出を避けられないと理解し、事前に借入や資金計画を立てて備える。
まとめ（これから不動産投資を始める方へ）
不動産投資は「買って終わり」ではありません。
むしろ買った後の運営にこそ大きな壁があります。
私は何度も「やめたい」と思いましたが、苦労を乗り越えて学んだことも多くあります。
これから始める方には数字のシミュレーションは辛めにするということを強くおすすめします。
